近日，甘肃省宕昌县人民法院审结一起商品房买卖合同纠纷案件。购房者长期拖欠购房尾款，且拒不履行按揭还款义务，法院依法作出判决，为企业挽回经济损失，以司法力量护航辖区房地产市场健康发展，助力优化法治化营商环境。
2015年，韩某与宕昌县某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买城区某小区住房一套。合同对房屋总价款、付款方式、交房时间、违约责任等条款均作了明确约定。合同签订后，韩某依约支付了部分房款，但剩余购房尾款一直未予结清。双方在合同中还约定，购房款中的大部分通过银行按揭贷款支付，开发商作为阶段性担保人，在购房者取得房产证并办妥抵押登记前，对按揭贷款承担连带保证责任。
然而，合同履行过程中，韩某不仅未按约定支付购房尾款，还长期不按时偿还银行按揭贷款。由于贷款逾期，银行依据担保合同向开发商催收。作为阶段性担保人的开发商，为避免征信受损及产生更多罚息，多次代为垫付按揭利息。截至起诉前，开发商已垫付多期贷款利息，累计金额较大。企业的正常资金周转因此受到影响，经营成本增加。
事后，开发商本着化解矛盾、减少诉累的初衷，主动对欠款金额予以较大幅度优惠，并正式向韩某寄送书面催款函，要求其在限定期限内结清优惠后的全部欠款。催款函中明确告知了欠款数额、还款期限以及逾期不还的法律后果。
然而，韩某收到催款通知后，既未主动联系开发商协商还款事宜，也未在指定期限内履行付款义务。开发商在多次催讨无果的情况下，为维护自身合法权益，向宕昌县人民法院提起诉讼。
案件受理后，承办法官认真查阅卷宗，梳理双方提交的证据材料，包括商品房买卖合同、银行按揭贷款合同、垫付款凭证、催款函及送达凭证等。庭审中，承办法官围绕合同效力、欠款数额、违约事实、开发商减免欠款的法律性质等焦点问题进行了详细询问和审查。经审理查明，双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，开发商已按约定履行了交房等义务，但韩某未按约支付购房尾款，也未按时偿还银行按揭贷款，导致开发商代为垫付利息，其行为已构成违约。开发商在起诉前主动对欠款金额予以优惠，并书面催告韩某履行，属于依法处分自身民事权益的行为，不违反法律规定。在查明事实的基础上，法院依法判令韩某在判决生效后限期内，向房地产公司支付优惠后的全部欠款，并承担相应的逾期付款违约责任。判决书同时明确了逾期不履行的法律后果，包括申请强制执行、列入失信被执行人名单、限制高消费等措施。该判决现已发生法律效力。
法官说法
诚实信用原则是民事活动的基本准则，也是市场经济健康运行的基石。本案中，韩某在享受合同权利、实际占有并使用房屋后，长期拖欠付款，拒不履行还款义务，有悖诚信原则。商品房买卖涉及民生权益与市场秩序，合同依法成立并生效后，买卖双方均应自觉遵守约定，按时足额履行付款、还贷等各项义务。购房者无故拖欠房款、拒绝偿还按揭贷款，不仅损害开发企业的合法财产权益，扰乱正常的房产交易秩序，违约方自身还需承担逾期付款的利息、违约金、诉讼费、执行费等额外经济负担，情节严重的还可能面临信用惩戒。开发商在诉讼前主动减免欠款，体现了理性维权、诚信经营的良好意识。法院依法确认减免行为的效力并判令违约方履行义务，既维护了企业的合法权益，也向社会传递了“守信受益、失信受惩”的明确信号。提醒广大购房者，增强契约意识和诚信理念，签约即守约，依法履行合同义务，共同维护公平、有序、健康的房地产市场环境。人民法院将继续发挥审判职能作用，依法妥善审理各类涉企纠纷，为优化法治化营商环境提供有力司法服务和保障。（祁玉斌）
